Betriebskosten
- Anhaltspunkte für Mieter und Vermieter
- Das gehört nicht zu den Betriebskosten
- Nebenkosten senken
- Strom und Wasser sparen
Der Abrechnung der jährlichen Heiz- und Nebenkosten sehen viele Haushalte mit einem mulmigen Gefühl entgegen. Häufig wird eine satte Nachzahlung für Strom, Heizung, Wasser, Hausmeister, Fahrstuhlgebühren und andere Betriebskosten fällig, nicht selten führt dies Mieter und Vermieter vor Gericht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes e. V. (DMB) drehen sich rund ein Drittel aller Mietstreitigkeiten um die Höhe der Nebenkosten.
Mehr Transparenz für die mehr als 21 Millionen Haushalte, die jährlich Betriebskostenabrechnungen erhalten, bietet der erste bundesweite Betriebskostenspiegel, der Ende 2005 vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht wurde. Danach zahlen Deutschlands Mieter für ihre Wohnung durchschnittlich pro Monat 2,44 Euro pro Quadratmeter an Betriebskosten, das sind mehr als 35 Prozent der Gesamtmietbelastung.
Beim Wäschewaschen verschenkt ein durchschnittlicher Privathaushalt Jahr für Jahr rund 45 Euro. Unter Einhaltung weniger Regeln lässt sich das Energiesparpotenzial der Waschmaschine jedoch leicht ausschöpfen.
Weitere Richtwerte für Mieter bieten die landesweiten Betriebskostenspiegel, die seit Anfang 2006 für alle Bundesländer außer Rheinland-Pfalz und dem Saarland vorliegen. Demnach fallen in westdeutschen Regionen im Durchschnitt monatlich 2,61 Euro pro Quadratmeter an Betriebskosten an, in den ostdeutschen Bundesländern sind 2,38 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen. Obwohl im Westen der Republik Heizung und Warmwasser günstiger sind als in den neuen Bundesländern, treiben die höhere Grundsteuer sowie deutliche Mehrkosten für Abfallbeseitigung und Aufzug, Hausmeister sowie Sach-und Haftpflichtversicherungen die Belastungen in die Höhe.
Anhaltspunkte für Mieter und Vermieter
Der Betriebskostenspiegel weist für 16 verschiedene Betriebskostenarten Durchschnittswerte sowie kritische obere und untere Grenzwerte aus. Damit können Mieter schnell und einfach die einzelnen Positionen in der eigenen Betriebskostenabrechnung vergleichen. Wer gerade vor Abschluss eines Mietvertrags steht, kann einschätzen, ob die Nebenkosten realistisch kalkuliert sind. Das ist nicht zuletzt dann interessant, wenn es sich statt Vorauszahlungen um Pauschalen handelt. In diesem Fall erhält ein Mieter selbst bei zu hohen Zahlungen am Ende des Jahres nichts zurück. Umgekehrt kann der Vermieter bei diesem Modell jedoch auch keine Nachzahlung einfordern.
Doch nicht nur Mieter profitieren von den Richtwerten des Deutschen Mieterbundes, die in Zukunft jährlich mit aktuellen Daten veröffentlicht werden sollen. Der Betriebskostenspiegel gibt auch Vermietern einen guten Überblick über die Wirtschaftlichkeit der Wohngebäude, identifiziert zu hohe Kosten für einzelne Positionen und zeigt auf, wo gegebenenfalls Maßnahmen zur Kostenreduzierung eingeleitet werden sollten.
Das gehört nicht zu den Betriebskosten
Rechtsstreitigkeiten um die Höhe der Nebenkosten ergeben sich oft deshalb, weil Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die gemäß Betriebskostenverordnung ausschließlich vom Vermieter zu tragen sind. Laut Angaben des Mieterbundes unterlaufen Vermietern am häufigsten Abrechnungsfehler bei folgenden Kosten: Verwaltungskosten wie z. B. Zinsen, Porto, Telefon-und Bankgebühren zählen nicht zu den Betriebskosten, selbst dann nicht, wenn sie im Mietvertrag als Nebenkosten aufgeführt sind. Reparaturkosten sind ebenfalls ausschließlich vom Vermieter zu tragen. Enthält die Betriebskostenabrechnung zulässige Wartungskosten, ist darauf zu achten, dass der Wartungsvertrag keine versteckten Reparaturkosten enthält. Das Gleiche gilt für die Entlohnung eines Hausmeisters: Generell darf diese Position berechnet werden, die vollen Kosten sind jedoch um den Anteil der Reparaturarbeiten und gegebenenfalls Verwaltungsaufgaben des Hauswarts zu mindern.
Der Anteil von Heizung und Warmwasser am gesamten Energieverbrauch eines Haushaltes beträgt fast 90 Prozent. Deshalb lassen sich durch die Wahl eines effizienten Heizsystems die Energiekosten eines Haushalts besonders deutlich reduzieren.
Bild: ASUE
Stehen Wohnungen leer, muss der Vermieter die anteiligen Nebenkosten für die Dauer des Leerstands bezahlen. Darüber hinaus hat ein Vermieter bei der Verteilung der Kosten zu berücksichtigen, dass Gewerberäume höhere Betriebskosten verursachen als Wohnungen. Versicherungen gehören zwar zu den Nebenkosten, jedoch lediglich Prämien für Haftpflicht- und Gebäudeversicherungen. Kosten für Rechtsschutz-, Reparaturkosten- oder Mietausfallversicherungen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens zwölf Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums vorliegen. Ist diese Frist abgelaufen, kann der Vermieter keine Nachforderungen stellen – es sei denn, die Verzögerung kam durch Fremdverschulden zustande, weil z. B. noch kein Bescheid über die Grundsteuer ergangen ist. Der Abrechnungszeitraum beträgt grundsätzlich ein Jahr. Längere Zeiträume sind unzulässig, kürzere Fristen in Ausnahmefällen erlaubt. Der Mieter hat wiederum zwölf Monate Zeit, um Abrechnungsfehler zu beanstanden. Wurde zu viel vorausgezahlt, kann eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangt werden.
Nebenkosten senken
Ursachen für böse Überraschungen bei der Jahresabrechnung sind selbstverständlich nicht nur Abrechnungsfehler des Vermieters, häufig ist schlichtweg der Verbrauch zu hoch. Besonders die "warmen" Betriebskosten Heizung und Warmwasser schlagen mit durchschnittlich 86 Cent pro Quadratmeter zu Buche, das ist mehr als ein Drittel der gesamten Nebenkosten. Ein Grund dafür ist die Überheizung der Wohnräume. In vielen Wohnungen herrscht auch im Winter "T-Shirt-Klima" bei Temperaturen bis 23 Grad. Jedes Grad zu viel verursacht jedoch entsprechende Kosten. Bis zu sechs Prozent lassen sich die Heizkosten mit jedem Grad Temperatursenkung reduzieren, nicht zuletzt auch für die Atemwege gelten 20°C Raumtemperatur als optimal. Nachts sollte die Temperatur auf 15 °C gesenkt werden.
Viel Energie lässt sich auch durch Lüften sparen: Kurzes Lüften mit weit geöffneten Fenstern bringt mehr als eine Dauerlüftung bei gekippten Fenstern. Um der Schimmelpilzbildung vorzubeugen, sollten die Wohnräume beim Lüften nicht auskühlen. Und auch beim Warmwasser kann man sparen: Eine Temperatur von 60°C ist ausreichend. Wärmeverluste lassen sich durch entsprechende Dämmung der Wasserleitungen vermeiden.
Besonders effizient lassen sich die Kosten mit einer energiesparenden Heizanlage reduzieren. Bis zu 40 Prozent lässt sich der Energieverbrauch auf diese Weise senken eine Investition für Hausbesitzer, die sich bereits innerhalb weniger Jahre amortisiert und zusätzlich noch die Umwelt schont.
Strom und Wasser sparen
Kosten- und energiebewusste Verbraucher können auch in punkto Strom viel sparen. So drückt gegebenenfalls ein Wechsel des Stromanbieters die Kosten, energieeffiziente Elektrogeräte senken den Stromverbrauch rapide. Besonders bei der Neuanschaffung von Kühlschränken und anderen Elektrogroßgeräten im Dauerbetrieb sollte das Augenmerk auf Geräten der Energieklasse A liegen. Nicht unerhebliche Kosten verursacht der Stand-by-Betrieb von Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik: Mit jährlich 80 bis 90 Euro belastet die Dauerbereitschaft von Fernseher, Computer und Telefonanlagen die Haushaltskasse.
Grafik Wasser: Wer mit der richtigen Heiztechnik warmes Wasser erzeugt, spart Energiekosten ein.
Grafik: IEU
Einsparpotenziale gibt es auch beim Wasserverbrauch. Rund 130 Liter Trinkwasser verbraucht jeder Bundesbürger durchschnittlich pro Tag, maximal zwei Prozent werden getrunken oder beim Kochen gebraucht. Dabei muss Sparen nicht mit einem Komfortverlust einhergehen: Durchflussbegrenzer am Waschbecken können den Verbrauch um fast die Hälfte senken, das Gleiche gilt für Spül-Stopp-Tasten an der Toilette, die verhindern, dass zuviel des kostbaren Rohstoffs durch die Rohre fließt. Beim Kauf von Wasch- und Spülmaschinen sollte man auf niedrige Verbrauchswerte achten und die Geräte erst in Gang setzen, wenn sie voll sind. Die effektivste Wassersparmaßnahme: Vom Vollbad auf die Dusche umsteigen – das spart täglich rund 100 Liter und macht sich beider Abrechnung am Jahresende garantiert bemerkbar.
